VvE-toestemming voor vakantieverhuur in Spanje: de 3/5 meerderheidsregel uitgelegd

Een eigenaar in Puerto Banus had net zijn VFT-nummer binnen en stond klaar om te starten op Airbnb. Tot de VvE-vergadering in juni: met een stemming van 3/5 meerderheid blokkeerde de comunidad alle vakantieverhuur in het gebouw. Kan dat zomaar? Ja. Onder Decreto 31/2024 heeft je VvE die macht. Maar er zijn manieren om ermee om te gaan.

Anouar Zhaoui · 2026-05-19

Wat is de 3/5 meerderheidsregel?

Onder het Decreto 31/2024 van de Junta de Andalucia kunnen comunidades de propietarios (de Spaanse variant van een Vereniging van Eigenaren of VvE) vakantieverhuur beperken of verbieden met een stemming van 3/5 meerderheid. Dit betekent dat als 60% van de eigenaren (naar aantal en naar eigendomsaandeel) tegen toeristisch gebruik stemt, de verhuur verboden kan worden in het gebouw. Belangrijk: de 3/5 meerderheidsregel werkt in beide richtingen. Een comunidad kan vakantieverhuur verbieden, maar kan ook expliciet toestemming verlenen. In gebouwen waar geen stemming heeft plaatsgevonden, is vakantieverhuur in principe toegestaan, mits je aan alle andere wettelijke vereisten voldoet (zoals je VFT-registratie en NRA-nummer).

Verschil met de nationale wetgeving

De nationale Ley de Propiedad Horizontal staat comunidades toe om vakantieverhuur te beperken met een 3/5 meerderheid. Het Andalusische Decreto 31/2024 volgt dezelfde drempel maar voegt specifieke regionale nuances toe, zoals de eis dat het verbod formeel geregistreerd moet worden in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) om juridisch afdwingbaar te zijn.

Wanneer heb je toestemming nodig?

Of je wel of geen toestemming van je comunidad nodig hebt, hangt af van de situatie:

Situatie	Toestemming nodig?
De comunidad heeft geen stemming gehouden over vakantieverhuur	Nee - verhuur is standaard toegestaan
De comunidad heeft met 3/5 meerderheid een verbod vastgesteld	Ja - je mag niet verhuren zonder het verbod te laten opheffen
Je hebt al een VFT-registratie van voor het verbod	Mogelijk niet - bestaande licenties worden vaak beschermd (grandfathering)
Je woont in een vrijstaand huis (geen comunidad)	Nee - de regel geldt alleen voor gebouwen met gedeeld eigendom

Grandfathering van bestaande VFT-registraties

Een belangrijke nuance: als je al een actieve VFT-registratie had voor het moment dat de comunidad een verbod instelde, wordt je bestaande licentie in veel gevallen beschermd. Dit principe van grandfathering (bescherming van verworven rechten) is vastgelegd in de jurisprudentie, maar is niet absoluut. Raadpleeg een lokale advocaat als je in deze situatie zit.

Stap-voor-stap: stemming organiseren

Als je wilt dat je comunidad expliciet toestemming geeft voor vakantieverhuur, of als je een bestaand verbod wilt laten opheffen, moet je een stemming organiseren op een vergadering van eigenaren (junta de propietarios). Zo pak je het aan:

Controleer de statuten - lees de escritura de division horizontal en de huidige statuten van je comunidad. Controleer of er al bepalingen over toeristisch gebruik zijn opgenomen.
Vraag een agendapunt aan - als individuele eigenaar heb je het recht om een agendapunt voor te stellen voor de volgende vergadering. Doe dit schriftelijk bij de administrador (beheerder) van je comunidad.
Bereid je argumenten voor - presenteer concrete voordelen: toezicht via professioneel beheer, geen overlast dankzij regels en smart lock-technologie, bijdrage aan gemeenschappelijke kosten.
Stem op de vergadering - er is een 3/5 meerderheid nodig (naar eigenaren EN naar eigendomsaandeel). Eigenaren die afwezig zijn en niet binnen 30 dagen bezwaar maken, worden geacht voor te hebben gestemd.
Registreer het besluit - als de stemming slaagt, laat het besluit registreren in het Registro de la Propiedad voor maximale juridische zekerheid.

De 30-dagen regel voor afwezige eigenaren

De Spaanse wet bevat een belangrijk detail: eigenaren die niet aanwezig zijn bij de vergadering en niet binnen 30 dagen na ontvangst van de notulen schriftelijk bezwaar maken, worden geacht voor het voorstel te hebben gestemd. Dit kan in je voordeel werken als je gemeenschap veel afwezige eigenaren heeft (zoals buitenlandse eigenaren die hun woning alleen in de zomer gebruiken).

Wat als de comunidad nee zegt?

Als je comunidad met een 3/5 meerderheid tegen vakantieverhuur heeft gestemd, heb je een aantal opties: • Wacht en probeer het opnieuw - een besluit kan bij een volgende vergadering worden herroepen met dezelfde 3/5 meerderheid. Omstandigheden veranderen en eigenaren wisselen. • Juridisch aanvechten - als je kunt aantonen dat de stemming procedureel onjuist was (bijv. onvoldoende oproeptermijn, verkeerde berekening van het eigendomsaandeel), kan het besluit nietig worden verklaard door de rechter. • Controleer of het verbod correct is geregistreerd - een verbod dat niet is ingeschreven in het Registro de la Propiedad is mogelijk niet afdwingbaar tegenover nieuwe eigenaren. • Verkoop en koop elders - in het uiterste geval kan het financieel aantrekkelijker zijn om een woning in een verhuurvriendelijk gebouw te kopen.

Professioneel beheer als argument

Veel comunidades staan wantrouwig tegenover vakantieverhuur vanwege overlast. Het inzetten van professioneel beheer met geautomatiseerde check-in, huisregels en geluidsbewaking kan het bezwaar van de gemeenschap wegnemen. In de praktijk zien we dat goed beheerde vakantiewoningen minder overlast veroorzaken dan sommige langetermijnhuurders. In een complex in Los Boliches, Fuengirola, heeft een eigenaar de VvE overtuigd door een proefperiode van 6 maanden voor te stellen met duidelijke huisregels en een contactpersoon voor klachten.

Overdracht van de licentie bij verkoop

Een veelgestelde vraag is of de VFT-licentie overdraagbaar is bij verkoop van de woning. Het antwoord is genuanceerd: • De VFT-registratie is gekoppeld aan de woning, niet aan de eigenaar. Bij verkoop kan de nieuwe eigenaar de bestaande registratie voortzetten, mits hij/zij de activiteit zonder onderbreking voortzet en dit meldt bij de Junta de Andalucia. • Het NRA-nummer moet worden bijgewerkt - de nieuwe eigenaar moet de VUDA-registratie op zijn/haar naam laten zetten. • Een comunidad-verbod geldt voor de woning - als het gebouw een verbod heeft vastgesteld, geldt dit ook voor de nieuwe eigenaar, ongeacht of de vorige eigenaar een actieve licentie had. De grandfathering-bescherming is doorgaans persoonsgebonden. Raadpleeg altijd een lokale advocaat bij de koop of verkoop van een vakantiehuis met een actieve VFT-registratie, om juridische complicaties te voorkomen.

Veelgestelde vragen

Kan mijn VvE mij verbieden om te verhuren?: Ja, met een 3/5 meerderheid (naar eigenaren en eigendomsaandeel) kan de comunidad toeristisch verhuur verbieden of beperken. Dit moet wel correct gestemd en geregistreerd zijn.
Geldt de 3/5 regel ook voor vrijstaande woningen?: Nee. De regel geldt alleen voor gebouwen met gedeeld eigendom (propiedad horizontal), zoals appartementencomplexen. Bij een vrijstaand huis is er geen comunidad die kan stemmen.
Wat als ik al een VFT-nummer heb en de VvE daarna een verbod instelt?: Bestaande VFT-registraties worden vaak beschermd (grandfathering), maar dit is niet altijd gegarandeerd. Raadpleeg een advocaat.
Hoe weet ik of mijn comunidad een verbod heeft?: Vraag de notulen van de recente vergaderingen op bij de administrador van je comunidad, of controleer het Registro de la Propiedad.
Kan ik stemmen als ik niet in Spanje woon?: Ja. Je kunt een volmacht (poder de representacion) afgeven aan iemand die namens jou stemt op de vergadering. Dit moet schriftelijk gebeuren.
Telt mijn stem als ik niet naar de vergadering ga?: Als je niet aanwezig bent en niet binnen 30 dagen na ontvangst van de notulen bezwaar maakt, wordt je geacht voor het voorstel te hebben gestemd. Let goed op je post als je in het buitenland woont.

KeyLessCosta
Málaga, Andalucía 29001, Spain
+34 951 123 456
info@keylesscosta.com